深圳房產糾紛律師，開發商承諾提供會所服務 改作他用是否違約

      【基本案情】

　　某公司作為開發商，將其開發樓盤于2009年左右賣出。在與小業主簽訂的《合同》中，約定：小區會所屬于小區配套共建，所有權歸出賣人即開發商所有；買受人（或經認可的物業使用人）在按時、足額繳納物業費等各種相關費用的前提下可優惠辦理會所會籍，在不影響會所使用的前提下，出賣人有權將會所部分及/全部出租及/或轉讓。會所設有健身房、乒乓球室、臺球室、兒童游樂室、紅酒雪茄吧、棋牌室、大堂自助式咖啡吧超市（對外招租），美容美發室（對外招租），出賣人保留依據經營需要和會所會員需求變更具體會所使用功能的權利。

　　2011年5月之前，小區會所正常提供會所服務，自2011年5月之后，會所服務的項目和功能陸續減少，2014年3月28日，小區會所停止會所功能，成為其他企業的辦公場所。

　　現小業主起訴基于《合同》約定起訴某公司，主張開發商未按照合同約定保證會所使用功能，故構成違約，應當承擔損失賠償等違約責任。

　　【深圳法律顧問 裁判要點】

　　經過審理，一審法院認為：開發商與小業主簽訂的《合同》系雙方真實意思表示，并不存在違反法律、行政法規強制性規定的情形，合法有效。《合同》中明確約定了開發商“在不影響會所使用的前提下”，有權將會所部分及全部出租及/或轉讓，因此保證會所使用功能是雙方明確約定于《合同》中開發商的合同義務。同時根據本案查明之事實，小區會所目前已經不再提供會所服務，而是作為辦公場所使用。故開發商已構成違約。但雙方合同并未約定具體違約責任，故一審法院結合雙方履行情況、開發商違約情節、小業主的利益受損情況等因素酌定本案小業主的經濟損失具體數額。

　　一審判決作出后，雙方當事人均不服提起上訴。北京三中院經審理駁回雙方上訴，維持一審法院判決。

　　【評析】

　　第一，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。開發商與小業主簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，并不存在違反法律、行政法規強制性規定的情形，故為合法有效。開發商在合同中明確約定了其保證會所使用功能的合同義務，應當遵守該義務，如違反該合同義務，當構成違約。須注意的是，開發商在出售房屋時，往往作出保證會所使用功能等承諾，該承諾對小業主的購房行為往往具有一定影響力。開發商若將該承諾作為合同條款予以載明，應嚴格遵守。

　　第二，小區會所在建設工程領域往往作為配套公建類別進行規劃，但配套公建并非《物權法》權利類別的法律概念。根據《物權法》之規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。本案中小區會所亦屬于專有部分，故開發商享有該小區會所之所有權，開發商作為所有權人自然有權進行轉讓或出租。但開發商自愿與業主形成協議，在其所有權上進行限制——保證該會所的使用功能，故以合同義務對其所有權的行使作出了一定限制。

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（作者單位：北京市第三中級人民法院）