深圳房產律師，”書面催繳”是否是物業公司起訴業主追繳物業費的前置程序

      【裁判要旨】

　　物業服務企業起訴業主繳納物業費前是否需要先書面催繳才能起訴？本案給出明確規定，即物業服務企業起訴前應當先經書面催繳程序才能起訴。

　 【深圳法律顧問 案情】

　　原告：物業管理有限公司。

　　被告：李某昌、李某紅

　　原告物業管理有限公司訴稱:凱源小區至今未成立業主委員會，凱源小區的物業服務企業由開發商福建省平潭縣凱源房地產有限公司漳平分公司選聘。由于凱源小區的前物業服務企業終止提供物業管理服務，則選原告為凱源小區物業服務企業，經雙方協商后，于2011年10月30日簽訂《前期物業管理服務合同》，合同約定由原告提供凱源小區的物業管理服務，物業服務費按物業建筑面積計收，多層住宅、雜物間的物業服務收費標準均為0.45元/平方米等。被告系凱源小區B3棟某室的業主，其住宅面積115.5平方米。原告對被告居住的凱源小區實施規范的物業管理，為各業主提供完善的物業服務管理，履行自己應盡的義務。但是被告不按《前期物業管理服務合同》約定及相關法律法規規章規定向原告繳納物業服務費，截止2013年11月30日，被告已累計拖欠25個月的物業服務費1299元。原告曾多次以多種形式向被告催繳物業服務費，但被告均置之不理。為維護原告的合法權益，特向法院提起訴訟，請求依法判令被告李某昌、李某紅立即向原告支付物業服務費人民幣1299元。

　　被告李某昌、李某紅均未到庭參加訴訟，亦未提供書面答辯狀。

　　在本院審理過程中，原告物業管理有限公司為證明其主張向本院提供以下證據材料:1、原告的企業法人營業執照、組織機構代碼證、法定代表人身份證明、丁文華身份證（復印件）各1份，證明原告的基本情況及訴訟主體資格；2、福建省平潭縣凱源房地產有限公司漳平分公司簽訂的《商品房買賣合同》、入住合約各1份，證明被告系凱源小區B3棟405室的業主，其住宅面積115.5平方米；3、漳平市城鄉建設規劃局證明1份，證明漳平市凱源錦繡名城小區至今未成立業主委員會；4、福建省平潭縣凱源房地產有限公司漳平分公司與原告簽訂的《前期物業管理服務合同》1份，證明福建省平潭縣凱源房地產有限公司漳平分公司選聘原告為凱源小區物業服務企業，經雙方協商后，于2011年10月30日簽訂《前期物業管理服務合同》；5、漳平市城鄉建設規劃局證明1份，證明福建省平潭縣凱源房地產有限公司漳平分公司與原告簽訂的《前期物業管理服務合同》已報漳平市城鄉建設規劃局備案；6、原告的資質證書1份，證明原告的資質等級；7、關于要求限期支付物業服務費的函、漳平市凱源錦繡名城B3棟405室繳費情況公示、繳費通知單、順風速運單、物業繳費通知及照片（復印件）各1份，證明原告多次以多種形式向被告催繳物業服務費；8、龍巖市普通住宅物業服務等級指導性收費標準（龍發改價[2007]房134號）1份，證明龍巖市普通住宅物業服務等級指導性的收費標準。

　　被告李某昌、李某紅未向本院提供證據材料。

　　本院認為，被告李某昌、李某紅未到庭參加訴訟，又沒有書面提出異議并提交證據，視為自愿放棄對本案事實及證據所享有的抗辯權、質證權。原告提供的證據，內容真實客觀，與本案待證事實具有關聯性，本院予以確認，可作為認定案件事實的根據。

　　經審理查明：2011年10月30日，福建省平潭縣凱源房地產有限公司漳平分公司與原告物業管理有限公司簽訂了《“凱源錦繡名城”前期物業管理服務委托合同》。福建省平潭縣凱源房地產有限公司漳平分公司將其開發的坐落于漳平市凱源錦繡名城小區委托給原告管理。李某昌、李某紅系凱源小區B3棟405室的業主，其住宅面積115.5平方米。被告李某昌、李某紅自2011年10月30起未向物業管理有限公司交納物業管理服務費用。原告物業管理有限公司于2013年6月26日向被告李某紅發要求限期支付物業服務費的律師函，2013年10月22日向被告李某昌、李某紅發送物業管理費等費用催繳通知單，2013年10月23日通過特快專遞向被告李某昌、李某紅郵寄催繳通知單，并自2013年10月25日起在小區物業宣傳欄等處張貼物業管理費等費用催繳函。

　　【審判】

　 本院一審認為：原告物業管理有限公司是具有合法資質的物業管理公司，其與福建省平潭縣凱源房地產有限公司漳平分公司簽訂的《前期物業管理服務協議》是雙方的真實意思表示，合同內容符合相關法律規定，合法有效，雙方當事人均應履行合同約定的義務。物業管理有限公司履行了“凱源錦繡名城小區”小區的物業管理服務義務，具有收取物業管理服務費的權利。李某昌、李某紅作為該小區的業主，在接受物業管理有限公司提供的相關物業管理服務的同時，應當根據物業管理服務合同的約定按時交納物業管理服務費用。李某昌、李某紅未依約向物業管理有限公司支付自2011年10月30日起的物業管理服務費用，違反了合同的約定，故原告物業管理有限公司要求被告李某昌、李某紅支付自2011年10月30日至2013年11月30日止的物業管理服務費的請求，合法有據，本院予以支持。判處被告李某昌、李某紅于本判決生效之日起十日內向原告物業管理有限公司支付自2011年10月30日起至2013年11月30日止的物業管理服務費人民幣合計1299元。

　【評析】

　 深圳常年法律顧問 該案物業服務企業起訴業主繳納物業費前是否需要先書面催繳才能起訴？

　　一、本案爭議的焦點

　　本案在司法實踐中出現兩種意見：

　 一種意見認為“書面催繳”不是物業服務企業起訴業主欠費的前置程序，其觀點認為物業服務企業要求業主支付物業費的權利是基于合同請求權，物業服務企業為業主提供服務，業主就應當支付費用，根據合同意思自治原則，當業主違反該種義務時，物業服務企業有權依照合同起訴業主要求其繳納物業費。法律規定“書面催繳”程序僅涉及物業服務企業追索物業費的訴訟時效問題。如果作為前置程序，這是剝奪了物業服務企業的訴訟權利，即如果物業服務企業未進行書面催繳，就予以駁回，只有重新書面催繳，限期繳納后業主仍不繳納的，物業服務企業才能通過訴訟途徑維護自己的合法權益，這不但費時費事，也違法了立法的目的，既然業主已經拖欠物業費，物業服務企業的請求權就應當得到支持。將“書面催繳”作為前置程序有犧牲物業服務企業權益的嫌疑。

　　另一種意見認為，“書面催繳”是物業服務企業向法院提起訴訟的前置程序。法院在受理物業服務企業起訴業主欠費的物業費案件時應嚴格審查物業服務企業是否履行了書面催繳義務，如果物業服務企業未按照《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條之規定未向欠費業主書面催繳物業費，直接向法院提起訴訟的，人民法院應當告知其先依照該條的規定向欠費業主書面催繳的，如果其堅持起訴，人民法院應當駁回起訴。

　　漳平市人民法院支持第二種意見，即“書面催繳”應為物業服務企業向業主追繳物業費的前置程序。理由如下:

　　一、法律明確規定

　 《物業管理條例》第六十七條規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。”及《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條中規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”上述法律規定已經明確將“書面催繳”作為物業服務企業起訴的前置程序。因《物業管理條例》第六十七條存在如果業主委員會不督促業主限期交納，其存在不作為現象，則物業服務企業不能向人民法院起訴的弊端。因此出臺《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》解決了《物業管理條例》第六十七條在適用上的不合理之處，將業主委員會的催告改為物業服務企業書面催交，明確在業主欠費的情況下，物業服務企業必須書面進行催收，在書面催收無果的情況下方可通過訴訟方式主張權利，否則，物業服務企業將承擔敗訴的風險。

　　二、必要性

　 物業服務企業在起訴前，向業主“書面催繳”十分必要。筆者認為，業主欠費不繳納是有多種原因，一方面因對物業服務不滿、也有可能是物業費太高或者存在重復收費等原因故意欠繳，另一方面有可能是因為工作繁忙及長時間出差外地而忘記去繳納物業費，并非惡意不繳。通過“書面催繳”，可以提醒忘記繳納物業費的業主主動去繳納，也可以提供給物業公司與惡意不繳納的業主進行溝通的機會，了解業主的請求，從而更好的緩解物業服務企業與業主的關系，促進小區的和諧。還可以為業主繳納物業費提供一定的寬限期和準備時間，這樣可以減少物業服務企業訴訟，破壞業主與其的服務關系。

　　三、合理的價值

　 筆者認為，將“書面催繳”作為前置程序，其體現合理的價值。目前，物業服務企業起訴業主繳納物業費的案件越來越多，如果不以“書面催繳”作為前置程序，則會使物業服務企業將訴訟作為其追繳物業費的手段，則法院成為其追繳的工具，這不僅浪費大量的司法資源，還會引發社會不穩定的現象的產生。將“書面催繳”作為前置程序，就如上述所說的可以給物業服務企業和業主一次溝通的機會，消除雙方的誤會，增強物業服務企業服務的責任，促使其提高服務意識，提高服務水平，滿足業主的要求，從而形成物業服務企業和業主相互信任、相互理解的良性服務鏈條，促進小區人文環境和服務環境更加和諧穩定。

　　因此，本案中，原告物業管理有限公司提供的證據中就有書面催繳的相關證據情況下，判決兩被告繳納物業費，是正確的判決。