房產糾紛
商品房合同糾紛中違約金約定過高能否調整
商品房合同糾紛中違約金約定過高能否調整
【案情】
2013年12月13日，原告某房地產公司（以下簡稱原告）與被告宋某（以下簡稱被告）簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定被告購買原告開發的坐落于通州區馬駒橋鎮的房一套，合同約定房屋總價款為1172036元，被告采取商業貸款的方式支付購房款，被告于2013年12月15日前與原告簽訂商品房預售合同并同時向其繳付592036作為首期房款，其余房款580000元由被告向銀行申請商品房擔保貸款的方式支付。在簽訂商品房預售合同后60天內，被告申請的銀行商品房擔保貸款仍然未能到達原告帳戶，視為被告不能取得銀行的商品房擔保貸款。被告應自期滿之日起15天內付清全部房款，逾期未付清的，原告有權解除商品房預售合同并收取商品房預售合同約定總房價款的20%作為違約金，有權相應順延交樓時間。
原告認為，依據合同約定，被告在合同簽訂后60日內未能申請貸款，又未在15日內付清全部房款，且合同約定違約金為總房款的20%，是雙方真實的意思表示，故應依據合同約定給付違約金。被告認為，不能辦理貸款不是自己的過錯。且違約金約定過高，應該進行調整。
庭審中，原告主張2014年4月16日通知被告辦理貸款手續，并提供竣工驗收備案表、郵寄單及通知函予以證明。被告辯稱沒有收到通知。
北京市通州區人民法院經審理認為，依法成立的合同對雙方具有法律拘束力，原告與被告簽訂的合同系雙方真實意思表示，雙方均應恪守履行。根據本案查明的事實，被告在合同簽訂后60日內未能申請貸款，又未在15日內付清全部房款，涉案房屋竣工備案后，在原告通知被告辦理商品房擔保貸款后至今仍未辦理貸款，亦未全款支付，故原告可以依據合同約定解除雙方簽訂的合同，并要求被告支付違約金。因此，原告要求解除雙方簽訂的合同并要求被告支付違約金的訴訟請求合理，證據充分，本院予以支持。但雙方約定總房款20%的違約金明顯過高，原告未提供證據證明其因此所受損失，故違約金具體數額本院酌情減少確定。故判決解除雙方簽訂的合同，被告按總房款10%支付違約金
【評析】
深圳法律顧問本案爭議的焦點是被告違約應承擔違約金但違約金約定是否合理，如不合理是否應調整。
1、無證據證明解約導致重大損失的應認定為違約金過高。本案中，原告無任何證據證明因解除合同導致損失，其損失無法查明。依據法律規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為過分高于造成的損失。本案中總房款的20%的違約金為二十多萬，而該房屋所在地的房價沒有明顯下降，故其上述違約金明顯過高，應該予以調整。調整的具體幅度，法院依據公平、誠實信用原則等予以酌定。
2、酌情調整過高的違約金符合現行法律規定。我國《合同法》第114條第2款的規定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”《合同法解釋二》規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為過分高于造成的損失。”
上述法律規定，應該可以作為本案違約金是否應該予以調整的法律依據。
綜上所述，本案中雙方約定的違約金明顯過高，應該酌情減少，一審的判決結果是正確的。
（作者單位：北京市高級人民法院）
