履行居間義務(wù)過程存在重大瑕疵致稅費估算錯誤 法院：中介方應(yīng)承擔(dān)損失賠償責(zé)任

　　【案情回放】

　　施某承租一套公有住房，施某與朱某某系夫妻關(guān)系，雙方生育一子施某某。2017年2月，施某、朱某某與某住房保障局簽訂《上海市公有住房出售合同》購買涉案房屋。2017年6月12日，涉案房屋權(quán)利人登記為施某、朱某某共同共有。

　　2019年10月23日，某公證處出具的《公證書》載明：施某于2018年11月22日死亡。登記在施某、朱某某名下的涉案房屋，《不動產(chǎn)權(quán)證書》編號：滬(2017)長字不動產(chǎn)權(quán)第007079號，系上述兩人夫妻共同財產(chǎn)，房屋中二分之一的產(chǎn)權(quán)份額應(yīng)作為施某的遺產(chǎn)，由其兒子施某某繼承。

　　2019年11月22日，涉案房屋權(quán)利人變更登記為朱某某、施某某按份共有，其中朱某某(1/2)、施某某(1/2)。

　　2019年12月11日，施某某(甲方)與上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(乙方)簽訂《房屋出售VIP服務(wù)協(xié)議》，其中約定：交易房屋年限已滿五年;交易房屋是否為權(quán)利人家庭名下唯一住房：否(朱某某)。甲方委托交易房屋的出售價格為340萬元(凈到手價)。甲方獨家委托乙方出售涉案房屋。乙方受甲方委托協(xié)助調(diào)取產(chǎn)權(quán)信息，并提供與交易房屋買賣相關(guān)的法律法規(guī)、政策、市場行情等專業(yè)咨詢。

　　2019年12月12日，施某某、案外人倪某以及該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司共同簽署《房地產(chǎn)買賣(含居間)合同》。同日，施某某與該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂《傭金確認(rèn)書》，約定施某某、朱某某向該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付傭金44,400元(已支付完畢)。

　　2019年12月13日，施某某、朱某某與案外人倪某、倪某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，其中約定：涉案房屋成交價為348萬元。本次交易房屋產(chǎn)權(quán)來源為繼承，雙方均應(yīng)按國家規(guī)定及稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋總價繳納各自的交易稅費。

　　同日施某某、朱某某、案外人倪某、倪某某以及該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的工作人員共同簽字確認(rèn)《稅費估算清單》，其中載明：涉案房屋所有權(quán)來源：繼承份額50%;售后公房50%。產(chǎn)證登記日：2019年11月22日。以300萬元交易價格為基數(shù)計算稅費，出售方應(yīng)繳納的稅費為15,000元。在征稅政策不變的情況下，交易雙方最終向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的稅費與《稅費估算清單》所載相比，如誤差超出正百分之五，則超出部分由該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司全額補(bǔ)償。

　　2020年5月18日，施某某、朱某某就涉案房屋向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納個人所得稅315,000元。同日，涉案房屋權(quán)利人變更登記為倪某、倪某某共同共有。

　　后施某某、朱某某(原告)訴至上海市長寧區(qū)人民法院(以下簡稱“上海長寧法院”)，認(rèn)為因該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(被告)提供的居間服務(wù)存在重大瑕疵，未對涉案房屋的相關(guān)信息進(jìn)行盡職調(diào)查，導(dǎo)致稅收計算錯誤，造成兩原告實際支出的稅費遠(yuǎn)高于預(yù)期，被告應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，即向兩原告賠償損失279,400元。

　　被告辯稱，所謂“滿五”是指涉案房屋發(fā)生繼承之前的最近一次產(chǎn)權(quán)登記時間距離本次出售時間是否大于或等于五年。估算稅費時，兩原告僅向被告提供2019年房產(chǎn)證并自認(rèn)房屋滿五唯一，故被告根據(jù)兩原告的承諾，確定其應(yīng)繳納稅費1.5萬元。然，經(jīng)網(wǎng)簽后核實，涉案房屋系售后公房，產(chǎn)權(quán)登記時間為2017年，距離本次出售時間未滿五年，故兩原告應(yīng)繳納稅費31.5萬元。該稅費繳納金額的變化，并非被告過錯所致，被告無需承擔(dān)任何賠償責(zé)任。

　　上海長寧法院經(jīng)審理一審判決：被告上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告朱某某、施某某賠償140,000元。

　　一審判決后，被告向上海市第一中級人民法院提起上訴，該院經(jīng)審理二審判決：駁回上訴，維持原判。

　　【以案說法】

　　法院審理認(rèn)為：本案的爭議焦點在于被告在履行居間義務(wù)過程中是否存在重大瑕疵并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　隨著二手房交易市場的日趨活躍，房產(chǎn)中介方匯總供求信息、提供交易便利的專業(yè)化服務(wù)職能日益凸顯。雖然房產(chǎn)買賣締約的選擇權(quán)在于客戶本人，但其作出締約與否的選擇與判斷，離不開中介方的推介與助力。在整個交易過程中，買賣雙方均有正當(dāng)理由信賴中介方在促成締約完畢時已為其利益保護(hù)做到了最基本的風(fēng)險防范。

　　根據(jù)《中華人民共和國民法典》第962條規(guī)定，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同時，《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第21條規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場。委托人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。據(jù)此，中介方在提供居間服務(wù)時主要負(fù)有如實報告以及專業(yè)審查兩大義務(wù)。結(jié)合本案具體而言：

　　第一，如實報告的標(biāo)準(zhǔn)是指，中介方應(yīng)當(dāng)誠實守信，報告的情況應(yīng)當(dāng)客觀真實。如實報告的范圍是指，可能影響交易進(jìn)程的重要事項，例如權(quán)屬及身份信息、限制交易情況、房屋瑕疵問題以及有關(guān)的重大交易政策或稅收規(guī)定等，以便交易方在充分掌握信息的基礎(chǔ)上作出是否締約的合理判斷。通常而言，繳納稅費是房屋買賣中對交易產(chǎn)生影響的重要事項之一，理應(yīng)由中介方根據(jù)政策法規(guī)以及房屋的實際情況給予當(dāng)事人一定的專業(yè)意見，使當(dāng)事人對合同的履行后果有所預(yù)期。由于涉案房屋系售后公房且發(fā)生過繼承，產(chǎn)權(quán)登記情況較為特殊，如何認(rèn)定出售時的“滿五”條件與計算稅費的高低有直接關(guān)聯(lián)，所涉及的政策法規(guī)較普通二手房交易更為專業(yè)、復(fù)雜，非一般售房人所能熟知并全面掌握。而從已查明的事實來看，被告未曾就“滿五”的判斷標(biāo)準(zhǔn)向兩原告進(jìn)行政策解讀，也未就“滿五”與否可能導(dǎo)致的稅收明顯差距向兩原告進(jìn)行釋明，應(yīng)屬未盡如實報告義務(wù)的行為。

　　第二，專業(yè)審查是指，中介方對委托人提供的資料或所作的陳述進(jìn)行必要核查，以確保對方提供信息的真實性。審查的內(nèi)容應(yīng)限定在合理范圍內(nèi)，主要包括如下幾方面：一是房屋產(chǎn)權(quán)狀況審查，涉及房屋的權(quán)利負(fù)擔(dān)(瑕疵)、房屋是否符合“滿二(滿五)唯一”條件;二是房屋使用現(xiàn)狀審查，涉及房屋目前的實際使用及居住情況;三是當(dāng)事人委托資格審查，涉及代理人是否具有合法代理權(quán)限;四是購房者資格審查，涉及房屋買賣是否存在無法實際履行的障礙。本案中，涉案房屋是否符合“滿五”條件即為被告應(yīng)當(dāng)進(jìn)行專業(yè)審查的項目之一。審理中，被告自認(rèn)在兩原告委托其掛牌時已知曉涉案房屋發(fā)生繼承時間為2019年且房屋性質(zhì)為售后公房，其作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，為確定涉案房屋出售時是否符合“滿五”條件，理應(yīng)在交易前就先前的產(chǎn)權(quán)登記信息進(jìn)一步核實，以查證兩原告所述內(nèi)容是否存在出入或有不實信息，充分盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)和調(diào)查義務(wù)。鑒于兩原告在網(wǎng)簽前已向被告出示《公證書》，而《公證書》中明確載明涉案房屋的前一次產(chǎn)權(quán)登記時間為2017年，距離當(dāng)時交易時間并不“滿五”，被告在未審慎核查的情況下，直接按“滿五”計算稅費，顯然存在一定的過失。

　　退一步說，即便如被告所述，在簽約時，兩原告未出示完整的房屋信息資料，因其并非專業(yè)人士，不應(yīng)對原告予以苛責(zé)，而應(yīng)由被告進(jìn)一步向原告釋明法律后果、催告其主動提供資料，或在兩原告委托被告協(xié)助調(diào)取產(chǎn)權(quán)信息后，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行稅費核算，并經(jīng)當(dāng)事人確認(rèn)無異議的情況下簽署網(wǎng)簽合同，以防止后續(xù)爭議的產(chǎn)生。然，被告直至買賣雙方簽署網(wǎng)簽合同的次日才審查資料、復(fù)核稅費，造成兩原告需承擔(dān)的稅費大大超出其合理預(yù)期，應(yīng)屬未盡專業(yè)審查義務(wù)的行為。

　　第三，根據(jù)在案證據(jù)反映，被告向兩原告出具的《稅費估算清單》已明確載明，若其估算的稅費金額與交易方實繳金額誤差超出正百分之五，則就超出部分應(yīng)當(dāng)予以賠償。在被告并無證據(jù)證明兩原告存在拒不配合提供房產(chǎn)材料或作虛假陳述的情況下，該約定條款對其具有法律約束力。就估算錯誤可能產(chǎn)生的法律后果以及賠償風(fēng)險，被告具有一定的可預(yù)見性。

　　綜上，被告在履行居間義務(wù)過程中存在重大瑕疵，應(yīng)就兩原告所遭受的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　另需指出的是，系爭中介服務(wù)合同作為雙務(wù)合同，需原、被告共同履行合同項下義務(wù)，并非僅要求被告履行義務(wù)。因此，合同約定被告所需履行的前述義務(wù)應(yīng)在必要范圍內(nèi)。鑒于兩原告均系具有完全民事行為能力的成年人，在做出售房重大決定時，亦應(yīng)事先了解基本的交易規(guī)則及政策規(guī)定，盡到合理努力。由于涉案房屋的基本信息均掌握在出賣方處，兩原告對數(shù)次產(chǎn)權(quán)登記時間理應(yīng)充分知曉。從發(fā)生繼承后的產(chǎn)權(quán)登記時間來看，2019年新產(chǎn)證登記時間明顯不符合“滿五”條件，而從2017年由公有住房變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房的時間計算至今，亦未達(dá)到五年期限，在此情況下如何認(rèn)定“滿五”條件以及如何計算稅費，兩原告也應(yīng)具備一定的獨立判斷能力并負(fù)有必要的謹(jǐn)慎注意義務(wù)。然，兩原告在未作基本審查或提出合理質(zhì)疑的情形下，便深信被告的計算結(jié)果無誤并簽署一列類協(xié)議，其對于涉案房屋最終稅費計算的認(rèn)識偏差亦應(yīng)負(fù)有一定的責(zé)任。

　　據(jù)此，法院以稅費計算錯誤的差額部分作為損失認(rèn)定的賠償范圍，兼顧居間合同的實際履行情況、交易成本、雙方過錯程度以及責(zé)任大小等因素，酌定由原、被告在相應(yīng)范圍內(nèi)承擔(dān)各自責(zé)任，即判定被告應(yīng)向兩原告賠償損失140,000元。

　　【法辭典】

　　一、《中華人民共和國合同法》

　　第六條 當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。

　　第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

　　第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　第四百二十五條 居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。

　　二、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》

　　第一條 民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

　　★《中華人民共和國民法典》(2021年1月1日起施行)

　　第五百零九條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

　　第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　第九百六十二條 中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　(案例編寫：上海長寧法院 吳丹 王雨堃)