裁判要旨

　　業主對建筑物共有部分享有共同使用、共同管理的權利。開發商提供給業主的制式《商品房預售合同》中約定小區的屋面和外墻面歸開發商使用，限制業主的主要權利，且未履行采取合理方式提請業主注意該格式條款和說明的義務的，符合關于格式條款的相關規定，應認定為無效條款。

　　【案情】

　　2016年2月14日，出賣人美好家園公司與買受人常某、李某簽訂《商品房預售合同》，其中第十七條約定：“1.該商品房所在樓宇的屋面使用權歸出賣人所有;2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權歸出賣人所有。”合同簽訂后，常某、李某按合同約定繳納了購房款，美好家園公司交付了房屋。后美好家園公司擅自處分屋面使用權，引發糾紛。常某、李某訴請法院判令其與美好家園公司簽訂的《商品房預售合同》第十七條中約定的1、2項內容無效。一審法院認為，案涉《商品房預售合同》不違反法律、行政法規的強制性規定，為有效合同，故常某、李某的訴訟請求不符合法律規定，不予支持。常某、李某不服，提起上訴。二審法院認為，案涉《商品房預售合同》是雙方當事人自愿簽訂，是雙方真實意思表示，合法有效。常某、李某要求確認雙方合同中相應內容無效的理由不能成立，不予支持。常某、李某不服二審判決，向河南省高級人民法院申請再審，該院經審查認為，再審申請理由成立，裁定提審本案。

　　【裁判】

　　河南省高級人民法院經審理認為，根據物權法定原則，建筑物共有部分的所有權屬于建筑物區分所有權，是物權，歸業主共有。案涉《商品房預售合同》中約定建筑物共有部分的所謂“使用權”看似用益物權，但因未法定，故非物權，應作為建筑物區分所有權固有的權能，當然歸業主共同享有。出賣人使用該項權能，應與所有業主簽訂有償使用合同，且支付對價，此時業主的建筑物區分所有權就會受到有償使用合同債權的限制。出賣人僅通過商品房預售制式合同的格式條款無償享有了該項權能，且未采取合理方式提請業主注意該條款并予以說明，該條款應認定為無效條款。故案涉《商品房預售合同》第十七條1、2項屬于格式條款，遂改判確認該條款內容無效。

　　【評析】

　　本案爭議焦點是在商品房買賣過程中，制式商品房買賣(預售)合同中限制業主的建筑物共有部分所有權條款的效力問題。

　　1.業主對建筑物共有部分享有共同使用、共同管理的權利。物權法第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱《建筑物區分所有權解釋》)第十四條規定：“建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。”可見，不動產的使用是不動產所有權的重要權能之一，業主購買不動產后享有對建筑物共有部分的所有權，對建筑物共有部分當然享有共同使用、共同管理的權利。

　　2.出賣人無償使用屋面與外墻面造成雙方權利義務不對等。物權法第七十九條規定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。”業主在購買房屋時，會繳納維修基金，屋面、外墻面屬于建筑物本身，其維護費用都是業主共擔。根據等價有償原則，如果出賣人要使用建筑物共有部分，應該通過交易的方式取得，且向業主支付一定的對價。本案中，出賣人通過零對價的方式無償使用屋面和外墻面，而長期維護卻由業主共同承擔，雙方的權利義務并不對等。出賣人僅僅通過簽訂《商品房預售合同》的方式以零對價無償使用建筑物的屋面、外墻，也與物權法、《建筑物區分所有權解釋》的精神相悖。

　　3.單個業主無權將建筑物共有部分的使用權通過合同約定讓渡給出賣人。物權法第七十二條規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。”既然建筑物共有部分歸業主共同共有，那么單個業主就無權將建筑物共有部分所有權(包括使用權能)讓渡給出賣人，更不得以放棄權利為由不履行義務，而應該由業主共同決定對該建筑物共有部分的處分。而且，出賣人利用自己的優勢地位，在簽訂合同時與業主單獨約定處分該權能，實質是要求業主預先放棄自己的權利，該約定顯失公平。

　　4.限制業主主要權利的格式條款應屬無效。合同法第四十條規定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”本案中，案涉《商品房預售合同》屬于制式合同，其中第十七條關于商品房所在樓宇的屋面使用權、外墻面使用權的內容屬于格式條款，該條款限制了業主對建筑物共有部分的主要權利即業主的建筑物區分所有權，且出賣人未提供證據證明其已履行采取合理方式提請業主注意該格式條款和說明的義務，故該格式條款應認定為無效。

　　本案案號：(2018)豫0391民初1410號，(2019)豫03民終2319號，(2020)豫民再188號

　　案例編寫人：河南省高級人民法院 孫印