受讓人代抵押人為清償債務消滅最高額抵押權以最高債權額為限――葉衛、秦萌訴谷光房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】

在未經抵押權人同意的情況下，抵押人轉讓抵押物，轉讓合同并不因“未經抵押權人同意”而當然無效。受讓人代為清償以消滅抵押權為限，最高額抵押不超過登記的最高債權額。受讓人代為清償消滅抵押權，主張涂銷抵押登記后辦理過戶登記的，人民法院可予支持。

【案情】

2016年3月17日，原告葉衛、秦萌（乙方）與被告谷光（甲方）簽署《上海市房地產買賣合同》，乙方購買系爭房屋的房價款為500萬元。乙方支付首期房價款295萬元，甲方將該款專項用于償還抵押權人的借款余額，甲方須于簽訂合同后五個工作日內辦理申請手續并于抵押權人許可的最短時限內完成扣款、領取抵押注銷材料及辦理抵押登記的注銷手續。雙方于2016年6月10日前向交易中心申請辦理轉讓過戶手續。同日，雙方簽訂兩份《協議書》，約定乙方再向甲方支付裝修補償款250萬元；甲方承諾90日內辦理車位產權證，過戶至乙方名下后，乙方支付甲方車位價格125,000元。

《上海市房地產買賣合同》簽訂前，原告已于2016年2月初支付被告定金80萬元，《上海市房地產買賣合同》簽訂當日，原告又支付被告購房款280萬元。2016年4月25日，原告與貸款銀行簽署貸款合同，貸款金額為250萬元。

2013年2月，系爭房屋上登記設定最高債權限額400萬元的抵押，抵押權人為第三人招商銀行股份有限公司上海分行（以下簡稱招行上海分行），債權期限為2013年2月5日至2023年2月5日。

因第三人與被告就借款合同產生糾紛，第三人于2015年04月28日提起訴訟，上海市浦東新區人民法院審理后，于2016年4月8日作出（2015）浦民六(商)初字第4206號一審判決。判決內容為：一、谷光、成勇珍應于判決生效之日起十日內歸還招商銀行上海分行借款本金3,873,276.06元；二、谷光、成勇珍應于判決生效之日起十日內支付招商銀行上海分行截至2015年10月12日的逾期利息799,061.25元；三、谷光、成勇珍應于判決生效之日起十日內支付招商銀行上海分行自2015年10月13日起至實際清償日止的逾期利息（以借款本金為基數，按照《個人貸款借款合同》及中國人民銀行相關規定計算）；四、谷光、成勇珍應于判決生效之日起十日內支付招商銀行上海分行律師費損失127,900.98元；五、若谷光、成勇珍不履行上述第一至第四項判決義務，招商銀行上海分行可以與谷光、成勇珍協商，以坐落于上海市浦東新區浦東大道1097弄13號7C室房產折價，或者申請以拍賣、變賣該房產所得價款在400萬元范圍內優先受償，不足部分由谷光、成勇珍繼續清償；六、李沛顯對谷光、成勇珍的上述第一項至第四項判決義務承擔連帶清償責任，李沛顯履行上述付款義務后有權向谷光、成勇珍追償。判決后，谷光等不服，提出上訴。截止本案判決前，該案尚在二審審理階段。

第三人主張截至2016年8月2日，被告欠付的借款本金3,873,276.06元、罰息1,184,694.29元，合計5,057,970.35元。被告對本金金額無異議，但不認可逾期利息和違約金。

本案受理后，上海市浦東新區人民法院根據原告的申請，于2016年4月22日查封了系爭房屋。原告還表示，其代被告向第三人清償400萬元后，如另案最終認定被告與第三人之間的債務總額低于400萬元，則原告自行向第三人追回多余部分。2016年9月7日，原告將400萬元交上海市浦東新區人民法院代管。

【審判】

上海市浦東新區人民法院審理后認為，原、被告之間的《上海市房地產買賣合同》和《協議書》（裝修補償）系雙方真實意思表示。雙方為減少稅收，以《協議書》的形式另行約定了裝修補償款，該行為違反了相關稅收政策，故《上海市房地產買賣合同》約定總房價為500萬元的條款無效。但該條款無效并不影響整個合同的效力，雙方應按照總房價款750萬元繼續履行合同。聘請深圳合同糾紛律師的途徑

雙方約定，首期房價款215萬元，被告應將該款項專項用于償還抵押權人的借款余額，被告須于簽署本合同后五個工作日內辦理申請手續并于抵押權人許可的最短時限內完成扣款、領取抵押注銷材料及辦理完成該房地產抵押登記的注銷手續。現被告未在約定時間內申請歸還借款并將該215萬元用于還貸，未能完成注銷抵押手續，應屬違約。而且，事實上第三人早已于2015年4月就借款糾紛提起訴訟，被告在與原告簽約時隱瞞該事實，明顯具有惡意。原告為此提起訴訟，并無不當。被告抗辯應在原告付清全款后辦理過戶手續，也與雙方約定不符。據此，原告要求被告滌除抵押，配合辦理房屋產權轉移登記手續，并承擔違約責任，符合法律規定。

涉案房屋上設定有抵押，對產權轉移登記造成障礙，現原告提出以代被告償還400萬元債務的形式滌除抵押權，為此被告和第三人均有不同意見。

被告同意由原告代為清償本金和正常利息，但不同意原告代為清償逾期利息及違約金等費用。本院認為，被告與第三人之間的借款糾紛，并非本案處理范圍，雙方之間最終債權債務金額應在另案中處理確定。現被告承認借款本金為3,873,276.06元，按被告與第三人之間的正常借貸利率，本息合計也已超過400萬元。現原告也表示，如果將來另案確定的被告債務低于400萬元，則由原告自行向第三人追回，該意見應屬合理，予以采納。

第三人認為，如原告代被告清償債務，以消滅抵押權的，應理解為清償全部債務。上海市浦東新區人民法院認為，最高額抵押權是指，為擔保債務的履行，債務人或第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人在最高額限度內就該擔保財產優先受償。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法司法解釋》）第八十三條也規定，抵押權人實現最高額抵押權時，如果實際發生的債權余額高于最高限額的，以最高限額為限，超過部分不具有優先受償的效力；如果實際發生的債權余額低于最高限額的，以實際發生的債權余額為限對抵押物優先受償。本案《個人授信協議》、《個人授信最高額抵押合同》項下僅發生一筆的貸款，該筆貸款于2014年2月28日到期，抵押權所擔保的債權已經特定，即使法院最終判決認定債權余額超過400萬元的，第三人也僅在400萬元限度內有優先受償的權利，超過部分為一般債權。

物權法第二百零七條規定，最高額抵押權除適用本節規定外，適用本章第一節一般抵押權的規定。因此，物權法第一百九十一條第二款的規定可以適用于最高額抵押權。該款規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。根據上述規定，滌除權是受讓人的法定權利，其行使并不需要以抵押權人同意為要件。法律允許受讓人代為清償債務消滅抵押權的目的是平衡抵押權人和買受人之間的利益，抵押權人在最高額限度內享有優先受償權的情況下，要求買受人清償包括超出最高限度的全部債權，顯然不符合立法本意。因此第三人要求原告代為清償全部債務后方同意注銷抵押，并無法律依據。

至于第三人提出的其超出最高額400萬元的一般債權也可以參與系爭房屋拍賣后的所得價款分配問題。上海市浦東新區人民法院認為，一、原告依照物權法上述規定通過行使滌除權消滅了抵押權，不存在拍賣房屋分配價款的問題。二、原告為受讓房屋支付了合理對價，被告的財產并不未因房屋買賣而減損。因此，第三人上述意見本院不予采納。

綜上，原告愿意代被告向第三人清償400萬元以消滅抵押權，買賣合同繼續履行已不存在障礙，相應的訴訟請求應予支持。原告要求被告支付逾期賠償金，符合合同約定，但雙方約定的最后過戶日期為2016年6月10日，故應自2016年6月11日起計。

上海市浦東新區人民法院根據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款之規定，判決：一、原告葉衛、秦萌與被告谷光于2016年3月17日簽署的《上海市房地產買賣合同》及《協議書》（裝修補償）繼續履行；二、原告葉衛、秦萌于本判決生效之日起十日內代被告谷光向第三人招商銀行股份有限公司上海分行清償400萬元，第三人招商銀行股份有限公司上海分行收到上述款項五日內與被告谷光共同辦理注銷上海市浦東新區浦東大道1097弄13號7C室上登記號為浦201314009391的抵押登記手續；三、被告谷光應于上述抵押權登記注銷后立即協助原告葉衛、秦萌辦理上海市浦東新區浦東大道1097弄13號7C室房屋產權轉移登記至原告葉衛、秦萌名下的手續；四、被告谷光于本判決生效之日起十日內給付原告葉衛、秦萌自2016年6月11日起至辦理房屋產權轉移登記手續之日止的賠償金（以500萬元為基數，按日萬分之五計算）。

第三人招行上海分行不服一審判決，向上海市第一中級人民法院提起上訴。

上海市第一中級人民法院認為，本案爭議焦點是被上訴人葉衛、秦萌為滌除系爭房屋上抵押權登記所應代被上訴人谷光清償債務的范圍。根據《擔保法司法解釋》的相關規定，最高額抵押權，抵押權人只在最高限額內享有優先受償其債權的權利，實際債權數額超出部分則為一般債權。物權法則為平衡抵押權人與買受人的利益賦予了抵押財產受讓人可以代為清償抵押人債務消滅抵押權的權利。根據立法本意，一審認定買受人代為清償的范圍限定在抵押權所擔保的最高限額之內，于法有據，本院予以支持。上訴人要求作為支付了合理對價的被上訴人葉衛、秦萌清償超出最高限額的全部債權，于法無據。

上海市第一中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規定，判決駁回上訴，維持原判。

【評析】

物權法規定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。即包含以下三層含義：1、抵押物轉讓需經抵押權人同意；2、轉讓價款提前清償或提存；3、受讓人代為清償消滅抵押權是例外。實踐中，交易房屋存在抵押的情況常見不鮮，涉及抵押人（賣方）、受讓人（買方）、抵押權人三方當事人，如何在三者之間尋求利益平衡，既體現抵押制度的安全保障性，又充分發揮物的流通性，是審判實踐的難題，本案是一起典型案件。

(一)轉讓抵押物的合同效力認定

物權法并未對轉讓抵押物的合同效力作出認定，僅表述為“抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產”，因此，除存在其他合同無效或可撤銷情形外，轉讓抵押物的合同應為有效。

首先，根據物權區分原則，此處“不得”指向的是“轉讓”，并非轉讓合同。物權法中大量使用了“轉讓”一詞，集中體現在物權變動部分，此處“轉讓”可以理解為引起物權變動的行為及結果，即抵押人未經抵押權人同意，不發生抵押財產所有權變更的后果。轉讓合同僅是物權變動的原因，是抵押人與受讓人之間的債權行為，不能簡單的否定轉讓合同的效力。因此，未經抵押權人同意，抵押人轉讓房屋的，不發生物權變動的效力，轉讓合同如不存在其他無效情形的情況下，應為有效。

其次，第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要也明確，《物權法》第一百九十一條第二款規定并非效力強制性規定，當事人僅以轉讓抵押房地產未經抵押權人同意為由，請求確認轉讓合同無效的，不予支持。

再次，從抵押權功能的角度來看，抵押之所以被譽為“擔保之王”，是因為抵押權具備三項基本功能：一是保障交易安全；二是作為基本交易安全產生的信任；三是基于前兩項功能而產生的激勵交易功能。隨著市場不斷的發展和完善，抵押物將不斷出現在交易市場，如果嚴格限制這類財產的交易，將會導致大量資源閑置，無法實現優化配置、提高利用效率，抵押權的基本功能也將大打折扣。實踐中，因房屋價值較大，按揭部分占房屋總價款的比例較重，帶抵押權交易可以利用房款清償按揭，滌除抵押，節省賣家交易成本，也是房產交易市場的常見做法。同時，抵押權是抵押權人對特定物的一種權利，存在于抵押物之上，不因抵押物的所有權變更而受到影響，是為抵押權的追及效力。囿于現行法律規定，抵押物的自由流轉尚存在障礙，但承認合同效力，有利于平衡抵押人，受讓人，抵押權人三方權益，最大限度保障抵押權的功能。

(二)代為清償的債務以消滅抵押權為限

《物權法》規定了代為清償制度，即受讓人代抵押人清償擔保債務，抵押權可歸于消滅。因抵押權人存于抵押物上的利益僅是擔保利益，設定抵押擔保的目的是為了保障債權實現，受讓人代為清償，已經實現了抵押權人的全部利益，此時抵押權人已經沒有拒絕注銷抵押登記的理由。但實務中，對于最高額抵押中代為清償的債務范圍存在爭議。一種觀點認為，《擔保法司法解釋》規定代為清償指的是全部債務，最高額抵押同樣適用，而且抵押權人除對抵押物拍賣所得價款中登記的抵押金額享有優先受償權外，對超出部分也享有參與分配的權利。僅清償登記的最高額部分，難以保障抵押權人的利益。另一種觀點認為，代為清償指向的全部債務，僅是抵押項下的有優先受償權的債務，代為清償足以消滅抵押權即可，無需對一般債務進行清償。

我們傾向于第二種觀點。第一，最高額抵押是抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。抵押權人實現最高額抵押權時，如果實際發生的債權余額高于最高限額的，以最高限額為限，超過部分不具有優先受償的效力。第二，根據物權公示原則，抵押權是設定在抵押物上的物權，登記生效，是公開公示信息。基于物權登記的信賴，受讓人有理由相信設立在抵押物上優先受償債權金額，受讓人的信賴利益應予保護。就交易雙方而言，買方對交易物的認知肯定不及賣方，此時再苛求買方代賣方清償一般債務，顯然加劇了雙方地位的失衡。第三，關于擔保法第67條“清償其全部債務”的理解，根據抵押制度的立法目的，應對“全部”做限縮解釋，即清償足以消滅抵押權的全部債務，也可以表述為，清償抵押項下的具有優先受償權的全部債務，不宜將無擔保債務包括在內。最后，在設定最高額抵押時，抵押權人應當知曉超過抵押金額部分無優先受償權的風險。銀行可通過不足額貸款的方式，有效規避該風險，并不存在利益失衡的問題。

本案中，被告及其妻子向第三人借款400萬元，并在系爭房屋上設定了最高額為400萬元的抵押。原告愿意代被告向第三人清償400萬元以消滅抵押權，第三人需配合辦理抵押注銷登記手續。如最終確定第三人對被告的債權超過400萬元的，第三人仍可向被告主張，但超過部分為一般債權。

(三)注銷抵押與過戶同案處理

既然物權法賦予受讓人代為清償的民事權利，就必然導致受讓人獲得相應的訴訟權利。該種訴訟權利能否成立一個獨立的訴？筆者認為，此時受讓人可以單獨提起給付之訴。原因是，受讓人與抵押權人本無法律上的利害關系，基于受讓人代抵押人清償足以消滅抵押權的債務，導致受讓人對抵押權人享有令抵押權人注銷抵押登記之請求。同時，受讓人可基于買賣關系起訴抵押人要求其繼續履行合同，并配合辦理過戶登記手續，無疑也是一個獨立的給付之訴。

本案實際上是兩個獨立的訴的合并。訴的合并理由在于，在一個訴訟程序中同時解決多數人之間的爭議或者多個爭議，從而盡可能地維持原有程序中訴訟資料的利用，借以滿足訴訟經濟的基本要求，同時增強訴訟制度解決紛爭功能和減免矛盾判決。代為清償解決的是抵押人與抵押權人之間的抵押關系，轉讓合同處理的是受讓人與出讓人之間的買賣合同關系，二者相互獨立，但又相互聯系。從糾紛的產生而言，買賣合同因房屋上設定有抵押而存在履行障礙，滌除抵押權是合同繼續履行的必備條件，轉讓合同糾紛因抵押權未滌除而起。從訴訟地位來看，一般認為，無獨立請求權第三人是對他人之間爭議的訴訟標的沒有獨立的請求權，但案件的處理結果同他有法律上的利害關系，因而參加訴訟要求保護其合法權益的人。其中包含兩層涵義，一是第三人對本訴當事人之間爭議的訴訟標的無獨立請求權；二是案件的處理結果同他有法律上的利害關系。受讓人代抵押人清償債務，滌除抵押權，對抵押權人來說是一種負擔行為，作為無獨立請求權第三人參加訴訟符合《民事訴訟法》的規定。從訴訟結果來看，如果受讓人代抵押人清償債務滌除抵押，轉讓合同履行不存在其他障礙，可判決先由抵押權人協助抵押人滌除抵押，再由抵押人協助受讓人辦理過戶登記手續。如果受讓人未能代為清償債務滌除抵押，轉讓合同無法繼續履行，受讓人要求過戶的訴訟請求自然無法得到法院支持。本案兩訴合并審理符合訴訟便宜原則，提高訴訟效率，實屬必要。需要注意的是，根據第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要，受讓人在抵押登記未涂銷時要求辦理過戶登記的，不予支持。是否與本案判決存在矛盾之處？對此，根據現有法律規定，抵押物禁止帶抵押權流轉，受讓人徑直起訴辦理過戶登記的，法院不應支持，但受讓人愿意代為清償債務滌除抵押權的除外，與本案裁判觀點契合。

（作者單位：上海市浦東新區人民法院）

（責任編輯：洪波）