【案情】

　　王甲、王乙、王丙系三兄弟，共同共有房屋一套，李某知曉此情況。2019年8月12日，王甲與李某簽訂房屋買賣合同，約定將該房屋作價120萬元出售給李某，李某應于合同簽訂日支付定金5萬元，2019年10月1日前支付首期購房款95萬元，王甲收到上述100萬元后十日內交付房屋并將房屋過戶至李某名下，余款20萬元于房屋過戶當日付清。合同簽訂后，李某按約支付定金5萬元。此后，李某數次發微信、短信給王甲，要求王乙、王丙在房屋買賣合同上簽名，或者出具同意出售房屋的書面承諾，未果。2019年10月1日，李某未支付合同約定的95萬元。王甲短信催告李某付款，李某以王乙、王丙未在合同上簽字，王甲也未提供王乙、王丙同意出售房屋的書面承諾為由拒絕付款。后王甲訴至法院，要求解除房屋買賣合同，沒收定金;李某提出反訴，要求解除合同，雙倍返還定金。

　　【分歧】

　　本案的爭議焦點在于買受人可否以出賣人無權處分為由中止己方合同義務的履行。對此，存在以下兩種觀點：

　　第一種觀點認為，該房屋為王甲、王乙、王丙三人共同共有，王甲無法獨立協助李某完成過戶手續。故在王乙、王丙未在該合同上簽名，或者王甲未出具王乙、王丙同意出售該房屋的書面承諾的情況下，李某可基于不安抗辯權中止己方在先義務的履行，并要求王甲提供履約擔保，王甲不提供的，李某可基于預期違約規則解除合同。

　　第二種觀點認為，王甲雖系無權處分訂立房屋買賣合同，但該合同有效，對雙方具有約束力。合同中并無關于王甲承諾王乙、王丙在該合同上簽名的約定，亦無王甲應出具王乙、王丙同意出售房屋書面承諾的約定，李某不能單方變更合同內容、增加對方合同義務。合同訂立后并未發生導致或可能導致王甲不能履行合同義務的情形，故李某不享有不安抗辯權，王甲也不構成預期違約。

　　【評析】

　　筆者贊同第二種觀點。理由如下：

　　1.無權處分所訂立的合同有效。無權處分所訂立合同的效力問題，曾經是長期困擾實務界的一個疑難問題，有效說、無效說和效力待定說爭執不下。2012年7月1日施行的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對此問題進行了明確，該解釋第三條(2020年修正時刪除)規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。民法典因襲之，在第五百九十七條第一款規定，因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。據此，無權處分所訂立的合同為有效合同。故雙方當事人均應照約履行，未經達致合意，不能單方變更合同內容，也不能單方增加對方合同義務。

　　2.無權處分不是不安抗辯權的事由。根據民法典第五百二十七條第一款的規定，不安抗辯權系在合同履行過程中，一方合同義務已屆履行期，而對方的履行能力降低，有該款規定的情形時，先履行義務一方享有中止己方合同義務履行的權利。若出賣人在訂立合同時，虛構事實、隱瞞真相，致使買受人誤以為其有處分權而訂立合同，則構成欺詐，顯然不屬于不安抗辯權的范圍;若買受人明知出賣人系無權處分，而仍與之訂立合同，則因為出賣人無權處分的事實在訂立合同時即已存在，合同履行過程中亦不存在履行能力的變化，也不適用不安抗辯權。

　　3.無權處分不構成預期違約。民法典第五百七十八條規定，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。本案中，王甲雖屬無權處分，但未明確表示或默示不按約定履行合同義務，且李某是在知曉涉案房屋屬于王甲三兄弟共同共有的情況下簽約的，故不能認定王甲構成預期違約。

　　因此，無權處分的出賣人在訂立合同后，可以通過向所有權人或者其他共有權人取得標的物的所有權或處分權等方式履行合同義務，在無法轉移標的物所有權時應承擔違約責任。但這不意味著買受人可以出賣人無權處分為由中止己方履行。本案中，李某未履行其義務，經催告后仍未履行，構成根本性違約，王甲可以解除合同并沒收定金。

　　(作者：睢曉鵬   作者單位：浙江省杭州市中級人民法院)