商品房買賣中居間服務協議的效力界定

　　【案情】

　　2018年5月，張某與某經紀公司簽訂預約登記表、置業計劃表及服務協議等購房材料，其中服務協議約定張某購買某房產公司開發的商品房一套，房屋總價為139萬余元，服務費為13萬元，某經紀公司為服務方，并備注：服務優惠為13萬抵20萬，買受方支付服務費13萬元后方可享受購買房屋總價款優惠到130萬余元，并以優惠后的總價款簽訂商品房預售合同等。后張某向某經紀公司支付了13萬元，并與某房產公司簽訂商品房買賣合同，約定購買的商品房總價為117萬余元，并支付完畢全部購房款。2020年1月，張某以其繳納的13萬元系多繳的購房款為由訴至法院，要求某經紀公司及某房產公司共同返還。審理中，某房產公司否認委托某經紀公司代理銷售商品房。

　　【分歧】

　　本案爭議焦點在于某經紀公司應否向張某返還13萬元服務費。對此存在以下兩種觀點：

　　一種觀點認為，某經紀公司未能提供證據證明其與某房產公司存在委托代理銷售關系，某房產公司也明確未推出過相應的優惠政策，某經紀公司未提供證據證明其已按約向張某提供了優惠服務，故其收取13萬元無事實依據，張某有權要求返還。

　　另一種觀點認為，服務協議明確了13萬元款項的性質為“優惠服務費”，服務內容為“13萬抵20萬，買受方支付服務費13萬元后方可享受購買房屋總價款優惠到130萬余元”，且該服務費不計算在商品房總價中，故張某對以支付優惠服務費為對價享受相應的房屋價格優惠應當是明知且認可的。所以，服務協議合法有效，對張某的訴求，不應支持。

　　【評析】

　　筆者同意第二種觀點，理由如下：

　　1.服務協議合法有效。原合同法第五十二條第(五)項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。根據原《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條，強制性規定是指效力性強制性規定。判斷某項規定屬于效力性強制性規定還是管理性規定的根本在于，違反該規定的行為是否嚴重侵害國家、集體和社會公共利益，是否需要國家權力對當事人意思自治行為予以干預。張某與某經紀公司簽訂的服務協議顯然沒有違反相關效力性強制性規定，不具有合同無效情形，應屬有效，張某應受該協議的約束。

　　2.服務協議外第三人因素并不直接影響合同效力。意思自治原則是民法的重要原則，即任何民事主體都有自愿訂立合同，創設民事法律關系的權利，任何單位和個人不得非法干預。服務協議的締結雙方是張某與某經紀公司，只在二者之間發生法律效力。相對于張某與某房產公司簽訂的商品房買賣合同，服務協議系某經紀公司與張某對有關服務內容的獨立約定，就該服務內容而言，某經紀公司并不需要某房產公司的授權，故某經紀公司有無取得某房產公司的代理銷售商品房權限不直接影響服務協議的效力。

　　3.由受益人舉證構成不當得利，違反證明責任的分配規則。不當得利的核心要件是受益人取得利益無合法根據，對于給付型不當得利的認定應當遵循“誰主張，誰舉證”的基本原則，由請求人對受益人的得利無法律上的原因承擔證明責任。如果將該證明責任分配給受益人，那么請求人就可以在缺乏證據的情況下輕易提起不當得利之訴，受益人則要承擔舉證風險與負擔，這會導致不當得利之訴的濫用，形成對現有秩序安定的動搖。張某要求某經紀公司返還服務費，應對服務協議不成立、無效承擔證明責任或主張撤銷服務協議，況且從服務協議和商品房買賣合同內容來看，張某確已按服務協議約定的優惠價格購買了案涉商品房，故以某經紀公司未能舉證證明張某已享受優惠服務而認定構成不當得利，違反了不當得利的證明規則，也間接否定了服務協議的法律效力。

　　(作者：曾憲佳   作者單位：江蘇省張家港市人民法院)