要點提示：在居間服務中，委托人依賴居間人提供的信息和意見進行交易。居間人與其介紹的交易對象存在利害關(guān)系時，將使其與委托人產(chǎn)生利益沖突，委托人對此是否知情，事關(guān)對居間人提供的信息和意見如何甄別取舍。居間人隱瞞交易對象為其利害關(guān)系人的，違反如實向委托人報告交易事項的法定義務，動搖居間合同賴以存在的信賴基礎(chǔ)，并置委托人于受居間人誤導而不自知的風險之中，構(gòu)成對委托人利益的損害，無權(quán)收取委托人的報酬。

　　深圳房產(chǎn)糾紛律師案例索引：

　　一審：深圳前海合作區(qū)人民法院（2017）粵0391民初158號。

　　二審：深圳市中級人民法院(2017)粵03民終20827號。

　　一、案情

　　上訴人（原審被告）：中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司（以下簡稱中原地產(chǎn)公司）。

　　被上訴人（原審原告）：蘇天柱、李妮娜。

　　2015年4月25日，原告蘇天柱、李妮娜委托被告中原地產(chǎn)公司辦理其位于深圳市羅湖區(qū)羅沙路某房產(chǎn)的出售事宜。當日，中原地產(chǎn)公司介紹一名叫曹利華的客戶與蘇天柱、李妮娜簽訂了一份《二手房買賣合同》，約定：蘇天柱、李妮娜將該房產(chǎn)出售給曹利華，轉(zhuǎn)讓成交價為268萬元，曹利華支付定金10萬元，余款在2015年7月15日前付清；蘇天柱、李妮娜應當在收到全部樓款（除5萬元交樓押金外）兩個月內(nèi)將房屋交付給曹利華，交樓押金由中原地產(chǎn)公司托管。同時，蘇天柱、李妮娜與曹利華還簽訂了一份買方主體變更確認書（其中新買方處為空白）。此后，曹利華將前述二手房買賣合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給史琴，由史琴繼續(xù)履行曹利華項上的各項協(xié)議，史琴在上述買方主體變更確認書上簽名確認，落款時間亦為2015年4月25日。曹利華對史琴承擔連帶保證責任。

　　同日，蘇天柱、李妮娜簽署了一份傭金支付承諾書（賣方），寫明以下內(nèi)容：蘇天柱、李妮娜與買方曹利華于2015年4月25日就本案所涉物業(yè)簽訂了一份二手房買賣合同及相關(guān)協(xié)議，約定的房屋轉(zhuǎn)讓價格為268萬元，蘇天柱、李妮娜承諾向中原地產(chǎn)公司支付傭金40200元。2015年6月15日，蘇天柱、李妮娜與史琴簽訂了一份深圳市二手房買賣合同，并就該合同辦理了公證。2015年7月28日，蘇天柱、李妮娜向中原地產(chǎn)公司支付了傭金40200元。此外，史琴亦向中原地產(chǎn)公司支付了傭金40200元。

　　在上述房屋交易期間，曹利華系中原地產(chǎn)公司的房產(chǎn)中介人員。中原地產(chǎn)公司先是否認曹利華該身份，后又主張交易時已向蘇天柱、李妮娜告知曹利華該身份情況，中原地產(chǎn)公司上述主張前后矛盾，且未能提供證據(jù)證明。

　　蘇天柱、李妮娜稱其系香港居民，不了解內(nèi)地房地產(chǎn)市場，在中原地產(chǎn)公司隱瞞曹利華系該公司員工情況下，被該公司極力慫恿、誤導（告知錯誤的市場行情、房價信息）向曹利華低價出售涉案房屋，隨后房地產(chǎn)價格暴漲，導致其置換新房的計劃受阻，遭受重大損失，遂訴至法院，請求判令：1.中原地產(chǎn)公司返還出售涉案房屋之傭金40200元；2.中原地產(chǎn)公司賠償房屋差價損失210000元；3.中原地產(chǎn)公司賠償多交的個人所得稅損失13075.06元；4.中原地產(chǎn)公司賠償公證費損失400元；5.中原地產(chǎn)公司賠償因擅自取消公證委托手續(xù)導致的誤工、交通費用損失2400元。

　　二、裁判

　　深圳前海合作區(qū)人民法院一審認為，中原地產(chǎn)公司接受蘇天柱、李妮娜的委托，為其提供出售房屋的居間服務，應當根據(jù)誠實信用原則，遵行職業(yè)道德和行業(yè)操守，忠實、盡職地履行自己的居間服務。《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得有下列行為……”，其中第（二）項為：“對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價”；第（三）項為：“以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務，誘騙消費者交易或者強制交易”；第（八）項為：“承購、承租自己提供經(jīng)紀服務的房屋”。《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例》第四十四條亦規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展業(yè)務，應當向交易當事人提供與合同成立有關(guān)的全面、真實的資料和信息，不得向交易當事人提供虛假、失實的資料，不得隱瞞交易情況。”第四十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得因同一宗經(jīng)紀業(yè)務所涉及的房地產(chǎn)與交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買賣、租賃關(guān)系。”從上述的規(guī)定中，可以看出房地產(chǎn)中介在從事居間服務時，應當如實披露交易的真實信息，不能利用職務上的便利獲取不正當利益。但在本案中，中原地產(chǎn)公司的相關(guān)工作人員無視相關(guān)法規(guī)的禁止性要求，違背行業(yè)慣例，安排自己的員工冒充客戶與蘇天柱、李妮娜簽訂房屋買賣合同。雖然從本案已經(jīng)查明的證據(jù)來看，尚無法證明中原地產(chǎn)公司（或其工作人員）從中取得了相應利益。但從常理上分析判斷，中原地產(chǎn)公司的這種行為缺少合理的解釋，存在較為明顯的疑點，具有欺詐的故意。對于這種無視行業(yè)規(guī)則、違背職業(yè)道德的行為，一審法院予以譴責。中原地產(chǎn)公司的這種行為違背了居間的基本要求，實際上促成的交易也是自己的員工與蘇天柱、李妮娜進行的交易，相當于未履行居間的合同義務。中原地產(chǎn)公司的員工通過欺詐的行為，謀取私利，還要同時按照正常的居間合同來收取居間費用，也有違公平原則和社會善良風俗。綜上，蘇天柱、李妮娜要求中原地產(chǎn)公司退回已支付的傭金40200元的訴訟請求有理，一審法院予以支持。

　　雖然曹利華與蘇天柱、李妮娜交易時隱瞞了自己的身份，但蘇天柱、李妮娜在之后又與史琴簽訂了新的二手房買賣合同，該合同合法有效，且已實際履行。在該合同中，蘇天柱、李妮娜并未對房屋的交易價格提出異議。蘇天柱、李妮娜是具有完全行為能力的民事行為主體，且在深圳購房多年，對于自己的行為應該承擔全部后果，不能以自己對深圳的房地產(chǎn)市場不了解為由來推翻自己最初同意的268萬元房產(chǎn)交易價格。而且，蘇天柱、李妮娜稱中原地產(chǎn)公司的行為讓其蒙受了損失，卻未能提供有效的證據(jù)對相應的損失加以證實，故一審法院對蘇天柱、李妮娜相關(guān)損失的訴訟請求不予支持。

　　綜上，一審判決如下：一、中原地產(chǎn)公司應于判決生效之日起三日內(nèi)返還蘇天柱、李妮娜傭金40200元；二、駁回蘇天柱、李妮娜的其他訴訟請求。

　　宣判后，中原地產(chǎn)公司提起上訴。

　　深圳市中級人民法院二審認為，居間合同建立在信息不對稱的基礎(chǔ)之上，居間人占據(jù)著信息和專業(yè)優(yōu)勢，委托人依賴居間人提供的信息、意見作出判斷和決策，居間人就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告是其最基本的合同和法律義務。中原地產(chǎn)公司接受蘇天柱、李妮娜的委托，為其提供出售房屋的居間服務，但中原地產(chǎn)公司在隱瞞曹利華系該公司員工的情況下，介紹曹利華與蘇天柱、李妮娜簽訂房屋買賣合同，違反了如實向蘇天柱、李妮娜報告有關(guān)訂立合同事項的義務。當介紹的交易對象與居間人存在利害關(guān)系時，居間人的立場必然受到影響，在居間活動中具有為利害關(guān)系人利益而損害委托人利益的道德風險。如果委托人知悉該情況，尚能夠規(guī)避該風險，但，如果居間人對此進行隱瞞，則委托人陷于該風險中卻未能規(guī)避，對委托人利益的危害是顯而易見的。而且，居間人的隱瞞行為即表明其已不再忠實于委托人的利益，上述道德風險已變?yōu)楝F(xiàn)實可能。因此，居間人隱瞞其介紹的交易對象與自己的利害關(guān)系，構(gòu)成對委托人利益的損害。涉案交易中，曹利華作為中原地產(chǎn)公司的員工即便不是代表中原地產(chǎn)公司簽訂合同，亦與中原地產(chǎn)公司存在利害關(guān)系，中原地產(chǎn)公司隱瞞該事實，違反了向委托人如實報告訂立合同有關(guān)事項的義務，損害了蘇天柱、李妮娜的利益，其收取居間服務費已缺乏正當性。雖然曹利華將案涉房屋買賣合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了史琴，但不改變中原地產(chǎn)公司存在上述過錯的事實。因此，蘇天柱、李妮娜要求中原地產(chǎn)公司返還傭金，合法有據(jù)。故判決：駁回上訴，維持原判。

　　三、評析

　　本案的爭議焦點在于作為居間人的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司隱瞞其促成的交易對象為其利害關(guān)系人（該公司員工），是否損害了委托人的利益，是否有權(quán)向委托人收取居間服務的報酬？深圳法律顧問

　　觀點認為，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司介紹其利害關(guān)系人與委托人交易相當于自己參與交易，無權(quán)收取居間服務的報酬；另一種觀點認為，利害關(guān)系人仍然是第三人，只要促成了交易，委托人即應支付居間服務的報酬；第三種觀點認為，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司介紹其利害關(guān)系人與委托人交易，雖然有別于自己參與交易，但如果對此加以隱瞞則損害了委托人利益，無權(quán)要求委托人支付居間服務的報酬。本案判決采取了第三種觀點。

　　（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀公司與委托人直接交易不構(gòu)成居間合同關(guān)系

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀公司或經(jīng)紀人自己與委托人進行交易時，其實質(zhì)上已不再具有居間人的地位，而是委托人的交易對手，其利益集中體現(xiàn)在交易對價當中，與委托人存在直接的利益沖突，當然沒有理由再以居間人的身份要求委托人支付居間服務報酬。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司或經(jīng)紀人一旦自己成為了委托人的交易對象，則直接破壞了居間服務的法律關(guān)系，因此為行業(yè)管理規(guī)定所禁止。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十五條規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得有下列行為之第（八）項為：“承購、承租自己提供經(jīng)紀服務的房屋”。《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例》第四十五條亦規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得因同一宗經(jīng)紀業(yè)務所涉及的房地產(chǎn)與交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買賣、租賃關(guān)系。”

　　（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀公司隱瞞交易對象為其利害關(guān)系人的，構(gòu)成對委托人利益的損害

　　首先，在居間合同關(guān)系中，居間人有義務向委托人報告其掌握的真實、完整的交易信息。《中華人民共和國合同法》第四百二十五條第一款規(guī)定：居間人應當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十五條禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員從事的行為中，第（二）項為“對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價”；第（三）項為“以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務，誘騙消費者交易或者強制交易”。《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例》第四十四條亦規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展業(yè)務，應當向交易當事人提供與合同成立有關(guān)的全面、真實的資料和信息，不得向交易當事人提供虛假、失實的資料，不得隱瞞交易情況。”上述規(guī)定均要求房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員在從事居間服務時，應當如實披露交易的真實信息，不能利用職務上的便利獲取不正當利益。中原地產(chǎn)公司隱瞞其介紹的交易對象為與其具有利害關(guān)系的人員（該公司員工），違反了如實報告交易事項的法律義務。

　　其次，居間人介紹其利害關(guān)系人與委托人交易時，將使居間人與委托人產(chǎn)生利益沖突。居間合同關(guān)系中，居間人收取委托人報酬的對價是向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，在交易雙方之間保持中立角色是其應有立場。如果居間人與其介紹的交易對象存在利害關(guān)系，將使其角色錯位，為自己或利害關(guān)系人的利益考慮而難以再客觀、全面地向委托人報告交易信息（如市場同類商品價格、市場變化趨勢、供求情況等），甚至可能故意提供誤導性意見。

　　再次，居間人隱瞞交易對象與其存在的利害關(guān)系，構(gòu)成對委托人利益的損害。居間合同建立在信息不對稱和委托人對居間人的信任基礎(chǔ)之上，委托人依靠居間人提供的信息和專業(yè)意見進行交易決策，在交易過程中，居間人對委托人的影響力不言而喻。而委托人是否知道居間人與交易對象存在利害關(guān)系，事關(guān)其對居間人可信任度的判斷，影響其對居間人提供的意見和信息的甄別，對委托人而言至關(guān)重要。居間人介紹利害關(guān)系人參與交易，本就存在立場失衡的道德風險，如果還有意隱瞞利害關(guān)系，足以說明其不僅不再忠于委托事項，反而有利用委托人的信賴誤導委托人為自己或利害關(guān)系人謀求私利的高度可能。而委托人對此不知情時，是無法規(guī)避該風險的。委托人與交易對象之間利益此消彼長，一方獲利必然以另一方利益受損為代價。

　　因此，居間人隱瞞其與交易對象之間的利害關(guān)系，即應認定損害了委托人的利益，委托人有權(quán)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十五條第二款的規(guī)定（居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任）拒絕支付報酬。在此基礎(chǔ)上，如果委托人能夠證明居間人給其造成損害的，可以繼續(xù)要求居間人予以賠償。以此理解和適用《中華人民共和國合同法》第四百二十五條第二款的規(guī)定，能夠保護居間合同關(guān)系得以建立的信賴基礎(chǔ)，減少道德風險，避免委托人與居間人之間利益失衡。

　　（三）本案處理原則有利于規(guī)范房地產(chǎn)中介市場

　　房地產(chǎn)中介（包括經(jīng)紀機構(gòu)、經(jīng)紀人員）以自己利害關(guān)系人的名義買賣房屋，從而規(guī)避市場監(jiān)管及限購、限貸等調(diào)控政策，是常見的投機、炒作房地產(chǎn)的行為。要求房地產(chǎn)中介向委托人如實報告交易對象與其存在的利害關(guān)系，使委托人得以理性選擇交易條件和交易對象，與房地產(chǎn)中介進行制衡，客觀上將能夠抑制房地產(chǎn)中介以利害關(guān)系人名義進行房地產(chǎn)買賣的行為，有利于規(guī)范房地產(chǎn)中介市場。

（作者單位：深圳市中級人民法院）