房產(chǎn)糾紛
政策調(diào)控導(dǎo)致購房合同無法履行不應(yīng)支持違約金
深圳房產(chǎn)糾紛律師：政策調(diào)控導(dǎo)致購房合同無法履行不應(yīng)支持違約金
【深圳律師網(wǎng) 案情】
2009年12月6日及2009年12月12日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告付某分別簽訂兩份《商品房預(yù)售合同》，約定某房地產(chǎn)開發(fā)公司（出賣人）將位于北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)商業(yè)金融、市政設(shè)施、住宅及配套項(xiàng)目的房屋兩套出賣給被告付某（買受人）。合同約定付某均采取商業(yè)貸款的方式付款，首期分別支付購房總價(jià)款的20.87%和20.19%作為首付款，其余價(jià)款可以向光大銀行借款支付。同時(shí)合同均約定在簽訂商品房預(yù)售合同后，出賣人通知買受人辦理商品房擔(dān)保貸款手續(xù)之日起60天內(nèi)，買受人申請(qǐng)的銀行商品房擔(dān)保貸款仍然未能到達(dá)出賣人帳戶的，視為買受人不能取得銀行的商品房擔(dān)保貸款，買受人應(yīng)自期滿之日起15天內(nèi)付清全部房款，逾期未付清的，出賣人有權(quán)解除商品房預(yù)售合同。出賣人解除商品房預(yù)售合同的，出賣人可收取商品房預(yù)售合同約定總房?jī)r(jià)款的10%作為違約金。合同簽訂后，付某應(yīng)向光大銀行申請(qǐng)貸款的第二套房屋貸款68萬元至今未付。某房地產(chǎn)開發(fā)公司訴至法院，要求解除雙方簽訂的第二套《商品房預(yù)售合同》并由付某支付違約金。付某同意解除雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》，但不同意支付違約金。本案審理中，經(jīng)向光大銀行中關(guān)村支行職工詢問，付某未能就訴爭(zhēng)房屋貸款的原因是該房屋為付某購買的第二套商品房，其首付款必須增加至40%。
北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，某房地產(chǎn)開發(fā)公司與付某于2009年12月12日簽訂《商品房預(yù)售合同》后，由于房地產(chǎn)政策變化，付某購買的第二套房屋貸款必須提高到40%。購房人履約能力的變化并非因?yàn)槠渥陨淼脑蚧蚝炗喓贤瑫r(shí)可以預(yù)見的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致，而是國家房貸新政對(duì)付某的履約能力產(chǎn)生了影響，而購房人履約能力的變化亦導(dǎo)致合同目的難以實(shí)現(xiàn)。若此時(shí)要求付某依據(jù)《商品房預(yù)售合同》的約定支付違約金對(duì)其明顯不公平。因此，法院判決駁回某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求付某支付違約金的訴訟請(qǐng)求。
【爭(zhēng)議】
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于付某是否應(yīng)按雙方簽訂的合同約定，承擔(dān)因未能按期付款的違約金。筆者認(rèn)為付某不應(yīng)承擔(dān)未能按期付款的違約金。
【深圳法律顧問 評(píng)析】
某房地產(chǎn)公司與付某于2009年12月12日簽訂的《商品房預(yù)售合同》及附件簽訂于《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲文件的通知》出臺(tái)之前。合同簽訂后，由于政策變化，付某購買的第二套房屋的首付款必須增加至40%。導(dǎo)致付某無法依合同約定的首付款占總房款20%的比例向銀行申請(qǐng)貸款。政策變化所導(dǎo)致的合同成立后客觀情況的變化，是購房人在訂立《商品房預(yù)售合同》時(shí)無法預(yù)見的重大變化。雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》雖約定在簽訂商品房預(yù)售合同后，出賣人通知買受人辦理商品房擔(dān)保貸款手續(xù)之日起60天內(nèi)，買受人申請(qǐng)的銀行商品房擔(dān)保貸款仍然未能到達(dá)出賣人帳戶的，視為買受人不能取得銀行的商品房擔(dān)保貸款，買受人應(yīng)自期滿之日起15天內(nèi)付清全部房款。但購房人是基于能以合同約定可以以首付款20%向銀行申請(qǐng)貸款為預(yù)期而簽訂上述條款的。購房人履約能力的變化并非因?yàn)槠渥陨淼脑蚧蚝炗喓贤瑫r(shí)可以預(yù)期的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致，而是國家房貸新政對(duì)付某的履約能力產(chǎn)生了影響，而購房人履約能力的變化亦導(dǎo)致合同目的難以實(shí)現(xiàn)。若此時(shí)要求付某依據(jù)《商品房預(yù)售合同》的約定支付違約金對(duì)其明顯不公平。因此，依據(jù)公平原則，付某不應(yīng)承擔(dān)違約金。
