深圳房產(chǎn)糾紛律師：婚姻存續(xù)時夫妻一方賣房，受讓人需盡注意義務

         2011年3月，孔某作為乙方、山東省棗莊市某公司作為甲方簽訂房屋拆遷補償協(xié)議，約定拆除乙方房產(chǎn)，甲方以新建房屋對乙方予以補償。同時，協(xié)議中明確記載權利人為孔某，未記載其他共有人。2013年3月，孔某與該公司依據(jù)協(xié)議進行結算，孔某在補足房款后，該公司安置給其房屋并予以交付。2013年5月，孔某與孫某簽訂房屋買賣合同，約定孔某將房產(chǎn)以86.5萬元總價轉讓給孫某。2013年7月3日，孔某前妻張某提出訴訟，請求判令孔某與孫某簽訂的房屋買賣合同無效。另，張某與孔某1997年結婚，2012年10月張某離家出走，2013年6月11日通過訴訟解除婚姻關系，但對共同財產(chǎn)未作處理。

　　【分歧】

　　一種意見認為，孔某在與張某婚姻關系存續(xù)期間，未經(jīng)張某同意轉讓房產(chǎn)，其行為的性質是無權處分行為，應認定合同無效。

　　另一種意見認為，依據(jù)合同法和物權法有關規(guī)定，應認定合同有效。

　　【評析】

　　合議庭討論后采納第二種意見，認定合同有效，駁回張某訴訟請求。

　　首先，合同主體合格、合同內容合法。拆遷補償協(xié)議載明孔某為唯一權利人，合同中載明房價合理，是雙方真實意思表示，不存在欺詐、脅迫情形。

　　第二，孫某已盡到注意義務。孔某與孫某簽訂房屋買賣合同時，張某與孔某尚處于婚姻關系存續(xù)期間。但是，我國婚姻法承認夫妻約定財產(chǎn)制，而轉讓人與產(chǎn)權證書上登記的權利人完全一致，則受讓人孫某已盡到注意義務，受讓人無須審查登記在一方名下的房產(chǎn)系夫妻共同共有還是單方所有。深圳律師網(wǎng)

　　第三，合同是否履行以及標的物是否轉移，不影響合同效力。《合同法》第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。《物權法》第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。此即合同效力與登記效力區(qū)分原則。本案中，孔某和孫某訂立有關轉讓房產(chǎn)的合同，不存在法律另有規(guī)定的情況，故自合同成立時生效，合同是否履行以及標的物所有權是否轉移，不影響合同效力。

　　第四，房產(chǎn)是否確系原告與孔某共有，不屬本案審理范圍。法院審理民事案件時，只在原告的訴訟請求范圍內進行審理，對訴訟請求以外的事項不得主動審理，此即不告不理原則。《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。所以，根據(jù)前述原則和規(guī)定，房產(chǎn)是否屬于張某與孔某共有，在本案中對合同效力不發(fā)生影響。至于孔某是否因此給張某造成損失以及如何賠償，也不屬于本案處理范圍。